Владельцы торговых центров справляются с пандемией успешней, чем другие рантье. Игорный бизнес открывает перед украинскими отелями новые перспективы. А столичный рынок офисных помещений нащупал "дно".
В феврале прежде полупустой торгово‑развлекательный центр Blockbuster Mall наполнился людьми. Здесь открылся первый в Украине офлайн‑магазин IKEA, который почти год до этого проработал в онлайн‑режиме. «Люди соскучились по физическому контакту с покупкой», – объясняет глава правления группы Mandarin Plaza Александр Черницкий. Группе принадлежат также ТРЦ Mandarin Plaza и Lavina Mall.
Вслед за покупателями в Blockbuster Mall потянулись арендаторы, рассказывает Черницкий. Идут те, кого девелопер зазывал годами. «Многие прогнозировали, что как раньше не будет: люди привыкли покупать онлайн и не вернутся к привычному шопингу, – говорит он. – Я вижу, что это не так». Отложенный спрос и усталость от физической изоляции работают на восстановление доходности торгово‑развлекательных центров, просевшей за 2020 год. Крупный столичный ТРЦ Dream Town за прошлый год потерял порядка 25% доходов, рассказывает его гендиректор Роман Емец. «Если сложить все локауты и недолокауты выходного дня, мы просидели три месяца без арендной платы», – говорит он. Dream Town первым отменил арендную плату для арендаторов. Вслед за ним это же сделали управляющая компания Ocean Mall, Dragon Capital, владеющая шестью торговыми центрами, и другие операторы.
По подсчетам Украинского совета торговых центров, только за два первых месяца карантина собственники недополучили 7 млрд грн арендных платежей. Несмотря на то, что посещаемость сократилась на 26,5%, средний чек по сравнению с прошлым годом вырос почти на 26%, до 4300 грн. Увеличилась и продолжительность пребывания в ТРЦ: по данным консалтинговой компании NAI Ukraine, в 2019‑м посетитель проводил там в среднем час 20 минут и посещал два магазина в 2020‑м – полтора часа и заходил в три торговые точки. Активизация покупателей частично компенсировала арендодателям потери от скидок на фиксированную часть арендной платы, которые предоставлялись магазинам между строгими карантинами. По словам Емца, в ноябре для арендаторов Dream Town в среднем действовала скидка 19,7%. В целом по рынку, по данным NAI, скидки достигали в 2020 году 30%.
Другим источником потерь для владельцев киевских ТРЦ стала выросшая вакантность. По данным консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия» (UTG), к концу 2020 года доля свободных площадей в ТРЦ выросла до 13,4%. Это самый высокий показатель с 2013 года.
Отчасти это вызвано появлением новых крупных объектов, тех же Blockbuster Mall и Retrovill, рассказывает директор UTG Евгения Локтионова. Предложение новых квадратных метров в киевских торговых центрах, по оценкам ее компании, выросло в 2019–2020 годах на 327 000 кв. м, или на 22%.
Чтобы застраховаться от колебаний конъюнктуры, многие ТРЦ сфокусировались на привлечении крупных сетевых операторов. Во второй очереди Dream Town, к примеру, избавляются от мелких магазинов мебели в пользу больших игроков. «У больших компаний в отличие от маленького предпринимателя понятная стратегия и «жировой запасик», – объясняет Емец. Он прогнозирует, что к сентябрю‑октябрю 2021 года доходы торговых центров вернутся на докризисный уровень. Если, конечно, обойдется без новых «черных лебедей».
C началом карантина весной 2020‑го операторы пятизвездочных отелей временно закрыли часть своих объектов в Украине. «Я иду по гостинице, а там темно‑темно и пусто‑пусто, – вспоминает совладелица InterContinental Kyiv Анастасия Жолинская.– Последний раз я ее видела в таком состоянии 11 лет назад перед открытием».
После локдауна отели открыли, но по итогам года доходы, по словам Жолинской, просели на 30–40%, в начале 2021‑го заполняемость InterContinental не превышала 16% в месяц. «Странно видеть такие цифры, когда еще в феврале прошлого года было 45–50%», – разводит руками отельер.
Доходы пятизвездочных гостиниц упали в 2021 году почти наполовину, говорит директор департамента оценки и консалтинга Colliers Ukraine Наталья Чистякова. Показатель прибыльности EBITDA снизился с 46% в 2019 году до 25% в 2020‑м, отмечает гендиректор Smart Urban Solutions Алексей Ревин. Эта компания занимается девелопментом и розницей в Smart Holding и управляет отелем Park Inn by Radisson Troyitska.
Рынок отелей пострадал от коронакризиса больше других, констатирует консалтинговая компания NAI Ukraine. Из‑за ограничений упал спрос не только на проживание, но и на проведение мероприятий, рассказывает Ревин. По словам Жолинской, в дни крупных корпоративных мероприятий номерной фонд мог быть заполнен на 100%. Среднегодовая заполняемость, по данным Colliers, упала в дорогих отелях с 45% в 2019‑м до 22% в 2020‑м. В среднем ценовом сегменте падение было еще более крутым – с 55–65% до 23–25%.
Отельеры урезают затраты. Fairmont Grand Hotel Kyiv отказался от франшизы Conde Nast на Vogue Cafe, а также сократил часть персонала, а часть перевел на урезанную ставку. Увольнения и сокращения зарплат – самая распространенная антикризисная мера отельеров, рассказывает Чистякова. Впрочем, Fairmont уже восстанавливает команду. В феврале 2021‑го заполняемость отеля, по словам его совладелицы Елизаветы Юрушевой, начала расти. Стала популярной услуга Work From Home – аренда номера как офиса одного дня. Снять номер на восемь часов можно в President Hotel примерно за 700 грн, а в сети Premier Hotel цены начинаются с 600 грн, в зависимости от гостиницы и города.
Взбодрить отельный рынок должны казино и залы игровых автоматов, которые теперь можно легально размещать в пяти‑ и четырехзвездочных отелях. (А залы игровых автоматов и в «тройках») В Беларуси, где работает 27 казино, этот рынок оценивают в $20–25 млн в год, пишет NAI.
Игорный бизнес открывает перед украинскими отелями новые перспективы, говорит Юрушева. Большинство посетителей дорогих гостиниц – бизнес‑путешественники, которые живут в отелях в течение рабочей недели. В выходные номера простаивают. «За счет казино мы сможем предложить людям развлечение, – говорит Юрушева. – Они смогут оставаться и на выходные». Казино в Fairmont Grand Hotel Kyiv и InterContinental Kyiv должны открыться уже в марте, говорят совладелицы. В Fairmont под казино выделили 1100 кв. м, в InterContinental – 580 кв. м.
Oдин из самых активных игроков на рынке украинской недвижимости – инвесткомпания Dragon Capital– в марте 2020‑го отказалась от покупки бизнес‑центра 101 Tower. Переговоры с собственниками длились почти год. Не срослось.
Это была не последняя плохая новость для владельцев бизнес‑центра Степана Черновецкого и Игоря Никонова. Из 101 Tower выехали два крупных арендатора – IT‑компании, которые перевели своих сотрудников на удаленку, рассказывает Андрей Левин, директор компании по управлению активами «Валприм», в чьем портфеле бизнес -центры Черновецкого. Вакантность 101 Tower выросла с 5% в феврале 2020‑го до 20% через год.
Просторней стало и в других офисных центрах. По данным компании Aurora Development, в четвертом квартале 2020 года вакантность в объектах класса А выросла до 10% с 7,2% годом ранее, класса Б+– с 5,1% до 10%.
Доход бизнес‑центров, по оценке Левина, за год упал минимум на 15–20%. Арендодатели давали скидки на период локдауна и даже после. В результате базовые арендные ставки за 2020 год упали в среднем на 4,7% в классе А, до $22,9/кв. м, в классе Б+ – на 14,2%, до $19/кв. м, констатирует Aurora Development.
«Дно» нащупали во втором квартале. «Люди помыкались и поняли, что офис нужен», – говорит Левин. Самое горячее предложение в бизнес‑центрах, которыми управляет его компания,– помещения на 100–200 кв. м с ремонтом. По оценке Aurora Development, наибольшим спросом пользуются помещения площадью до 500 кв. м.
HR‑директор Альфа‑банка Мария Гаравская видит в этом новую норму. Сотрудникам компаний не обязательно сидеть бок о бок на протяжении рабочей недели. В 2020 году «Альфа» арендовала мини‑офисы в сети коворкингов для части IT‑команды. А в 2021‑м запустила сеть внутренних коворкингов.
Меньше, чем другие, пострадали современные бизнес‑центры в центре Киева или там, куда легко доехать, отмечают в Aurora Development. К примеру, в IQ business Center класса А+ неподалеку от метро «Дружбы Народов», по словам Левина, свободных площадей меньше, чем до локдауна. «Было 10%, сейчас 6,5%»,– говорит он. Левин объясняет это тем, что компании пользуются снижением ставок, чтобы переехать в офисы более высокого класса. Компания Левина собирается разбить у бизнес‑центра парк. До эпидемии парк не планировали.
Арендодатели также тестируют технологические решения с целью уменьшить количество контактов. Управляющий партнер бизнес‑центров «Владимирская 38» и «Физкультуры 28» Сергей Коваленко рассказывает, что в новых объектах его компании будут организованы проход через турникеты с помощью Face ID и автоматизированные лифты, чтобы люди меньше соприкасались с поверхностями.
Гендиректор инвесткомпании Concorde Capital Игорь Мазепа в обозримом будущем не ожидает серьезных изменений на рынке. Главный риск для хозяев офисных центров прежний – новый виток вируса или недейственность вакцины, говорит Левин. Всмерть офисов он не верит. И приводит в пример кейс IBM, которая начала переводить сотрудников на удаленку еще в 1980‑х. В 2009 году в таком режиме работало 40% из 386 000 сотрудников IBM. Спустя шесть лет IBM начала возвращение в офис, чтобы повысить производительность труда.
Автор статьи: Катерина Шаповал
Журнал Forbes. Ccылка на источник: https://forbes.ua/ru/ompany/nerukhomist-pandemiya...